управление коммерческой недвижимостью
Стартап акселератор
FABRICA22
Задача
Имеем:
2500 квадратных метров в центре Санкт-Петербурга, 2000 из которых - офисы, а 400 - зал для конференций. Помещение выставлено на продажу, но уже несколько лет не пользуется интересом потенциальных покупателей. Ситуация на рынке недвижимости удручающая, низкий спрос из-за кризиса:
Каждый месяц собственник тратит целую кучу денег на содержание этой недвижимости, при том что пользы она не приносит.

Задача 1 - план "максимум"
:
Найти способ привлечь покупателя и продать помещение по рыночной цене.
Задача 2 - план "минимум":
Привести в порядок неликвидную недвижимость и заставить ее работать на прибыль или хотя бы на самоокупаемость, чтобы сократить расходы на содержание.
Этапы
  1. Брейнштормим, формулируем гипотезы.
  2. Проверяем спрос: делаем сайт и запускаем рекламу для проверки гипотезы.
  3. Меняем стратегию. Заключаем партнерство с ФРИИ. Собираем команду для управления проектом.
  4. Делаем очень простой и недорогой ремонт в стиле лофт.
  5. Запускаем проект вместе с ФРИИ. Проводим мероприятия, получаем лиды.
  6. Заселяем все доступное пространство арендаторами, создаем "движуху" и продаем все помещение как работающий арендный бизнес. Бинго!
1. Цели
Чтобы добиться результата, надо очень четко поставить цели и понять, как именно их можно достичь. Обычно мы собираем всю команду и садимся брейнштормить. Когда есть куча идей, оцениваем их и выбираем лучшие, а затем декомпозируем весь процесс на маленькие шаги.

Компания, которой принадлежит помещение, создает сложные IT продукты. Директор компании обозначил несколько стратегических целей, которых хотелось бы добиться: либо продать помещение, как непрофильный актив, либо получить заполненное IT-командами офисное пространство, чтобы можно было иметь "под боком" все новые и современные технологии, а так же потенциально интересные для инвестирования проекты.

В результате мы остановились на идее своеобразного акселератора для IT стартапов. Офисное пространство, в котором для IT команд особые условия, например, арендная ставка сильно ниже средней по городу.
2. Посадочная страница
Итак, нужно привлечь стартапы и IT команды. Решили проверить спрос через интернет рекламу: контекстная реклама, социальные сети и разные классифайды, вроде avito. Чтобы отстроиться от остальных акселераторов и бизнес-инкубаторов, решили выбрать тематику советского НИИ, вместо англицизма "акселератор" выбрали равнозначное слово "ускоритель". К тому же, такой сеттинг объяснил бы экстремально простой ремонт в помещениях, сохранившийся от старых владельцев.
Сверстали посадочную страницу за пару дней, настроили рекламу с тестовыми бюджетами и стали ждать результатов.
В итоге за неделю получили около 10 звонков, лучше всего сработал avito.ru, однако целевых арендаторов среди лидов не было ни одного.
3. Меняем стратегию
Привлечь технологические стартапы и крутые IT команды традиционными способами не получилось. У нас нет сильного бренда, у нас нет мешка с инвестициями для стартапов и мы пока точно не знаем, что именно им нужно.
Зато сильный бренд и большой список стартапов, нуждающихся в офисах, точно есть у ФРИИ, Фонда Развития Интернет Инициатив. Мы пошли туда и поговорили с руководством. Оказалось, что у ФРИИ нет постоянного "дома" в Санкт-Петербурге, и наша площадка была им как очень кстати.

Мы предоставили ФРИИ право устраивать в нашем зале для мероприятий свои регулярные события и наняли команду из трех человек для управления:
- руководитель проекта - Дарья Кист;
- ивент-менеджер - Лев Гареев;
- администратор пространства - Анна Еланова.

Под нашим руководством ребята взялись за дело. Поскольку помещения располагались в здании старой фабрики по адресу Моисеенко, 22, решили назвать наше пространство лаконично - FABRICA22.
4. Ремонтируем пространство
Для привлечения молодой аудитории очень важно выглядеть современно и открыто. А наши помещения были скорее похожи на научные лаборатории из пятидесятых.
Чтобы это исправить, решили сделать очень простой ремонт в стиле лофт.
Процесс ремонта
Наняли строительную бригаду и за месяц привели в порядок помещения - покрасили стены, потолки, поменяли покрытие на полу, сделали зонирование в больших офисах. В одном из помещений устроили общую кухню и зону отдыха с пуфиками, доступную для всех арендаторов бесплатно.
5. Запускаем проект с ФРИИ
Теперь, когда помещения готовы, начинаем использовать наш конференц зал. За несколько месяцев мы провели десятки мероприятий, конференций, митапов и тренингов. Все "домашние" мероприятия ФРИИ проходили на FABRICA22, это создавало постоянный поток новых потенциальных арендаторов, часть из которых "оседала" в наших офисах.
Мероприятия на FABRICA22
Все ежемесячные Harvest'ы от ФРИИ, на которые собирались стартаперы со всего города и окрестностей, мы проводили в большом зале Фабрики.

На этих фотографиях Алексей Комаров рассказывает о венчурном рынке в России и на западе.
6. Через 6 месяцев после старта
В результате взаимовыгдного партнерства с ФРИИ мы получили что хотели. Получился такой непростой и неочевидный лидогенератор через мероприятия. Однако, сработал он просто прекрасно. Через 6 месяцев после запуска не осталось свободных офисных помещений, проект начал возвращать инвестиции, вложенные в ремонт.

А еще через некоторое время появился покупатель на все помещение целиком. Его привлекла та активность и драйв, которые кипели на площадке. К сожалению, мы не можем раскрывать условия сделки, но сделка была выгодной. Задача "максимум" была успешно выполнена, а нам в копилку добавился еще один успешный проект.